Investissement locatif à Toulouse

Au 31 octobre 2026, le prix médian d'un appartement à Toulouse est de 3 270 € le m², et celui d'une maison de 3 840 €, d'après 32 670 ventes enregistrées dans DVF de 2022 à 2025. Un bien précis peut s'en écarter nettement : étage, état, DPE.

Le rendement brut médian est de 4,5 %, pour un loyer de marché de 14,0 € le m² par mois, charges comprises (carte des loyers 2025). La médiane des communes de plus de 100 000 habitants est de 5,3 %. Le rendement net, après charges et taxe foncière, est plus bas.

Un appartement de 65 m² au prix médian coûte environ 213 000 €. Avec 10 % d'apport et un crédit sur 25 ans à 3,7 %, assurance comprise, la mensualité est d'environ 1 111 € : une banque attendra autour de 3 173 € de revenus nets par mois pour le ménage (règle des 35 %).

Le taux voté pour 2025 est de 49,67 % (DGFiP). Il s'applique à la moitié de la valeur locative cadastrale du logement, pas à son prix : le montant exact figure sur le dernier avis du vendeur, à demander avant de faire une offre.

Le rendement brut affiché en haut de cette page est calculé sur les prix de vente réellement constatés et les loyers observés dans la commune. Toulouse se situe généralement au-dessus de Lyon et de Bordeaux à ce jeu, grâce à des prix d'entrée plus bas pour une demande locative comparable. Le chiffre à regarder reste néanmoins le cashflow après impôt, pas le rendement brut.

L'ancien offre un meilleur rapport prix au mètre carré, un choix d'emplacements plus large et la possibilité de créer de la valeur par les travaux, avec le déficit foncier à la clé. Le neuf offre des charges et un entretien réduits, une meilleure performance énergétique et des frais de notaire allégés, contre un prix au mètre carré supérieur qui pèse sur le rendement. Depuis la fin du Pinel en 2024, l'avantage fiscal ne fait plus pencher la balance vers le neuf.

Les secteurs proches des campus captent la demande étudiante, avec une rotation élevée et des rendements plus généreux sur les petites surfaces. Les quartiers résidentiels bien desservis visent les jeunes actifs, avec moins de gestion et une revente plus facile. Le tableau plus haut donne les fourchettes de prix et le profil dominant de chaque secteur.

Avec une population étudiante de cette taille, le meublé se loue vite et se loue plus cher, surtout sur les petites surfaces proches des campus. Il implique en revanche plus de rotation, de l'équipement à renouveler et une gestion plus présente. Fiscalement, le meublé au réel permet d'amortir le bien, ce qui efface le plus souvent l'imposable pendant des années : sur beaucoup de dossiers toulousains, c'est ce choix qui fait passer le cashflow au vert.

C'est l'une des rares grandes métropoles françaises où un premier achat peut viser un cashflow à l'équilibre sans montage acrobatique, grâce à un ticket d'entrée contenu et une demande locative profonde. La réserve tient à la concentration de l'emploi local sur une filière dominante : cela n'empêche pas d'investir, cela invite à ne pas y concentrer tout son patrimoine.