Provence-Alpes-Côte d'Azur · 348 085 habitants

Investissement locatif à Nice

Le marché de Nice en chiffres, pour y vivre comme pour louer : prix, loyers, rendement, population et taxe foncière, chacun avec sa source.

Appartement, le m²: 4 650 €
Maison, le m²: 6 310 €
Loyer, le m² par mois: 20,4 €
Rendement brut: 4,6 %

Médianes de la commune : ventes DVF 2022 à 2025 (31 953 ventes), loyers charges comprises de la carte des loyers 2025. Calcul Pondelo, indicatif, pas une valorisation individuelle.

Nice en bref

Nice compte 348 085 habitants (+1,6 % entre 2015 et 2021), dont 51 % de ménages locataires.

Un appartement s'y vend 4 650 € le m² en médiane, 2,0 fois le prix médian là où vit le Français médian (2 285 €).

Son rendement locatif brut, 4,6 %, est sous la médiane des grandes communes françaises (5,3 %).

Pour y vivre

Un 65 m² au prix médian: 302 000 €
Mensualité: 1 575 €crédit et assurance
Revenu attendu: 4 499 €net par mois, règle des 35 %
Taxe foncière: 42,4 %taux voté pour 2025

Hypothèses : 10 % d'apport, frais de notaire de 8 %, crédit sur 25 ans à 3,7 %, celles de l'analyse d'un bien. Délinquance enregistrée : niveau calme pour une ville de cette taille (SSMSI 2025).

Pour louer

Un 40 m² se loue: 816 €par mois, charges comprises
Et s'achète: 186 000 €au prix médian
Ménages locataires: 51 %
Solidité du marché: 43sur 100

La solidité mesure si le marché tient : logements vacants, emploi, évolution de la population, revenus, sécurité et taille de la ville. Le rendement n'y entre pas, il est dans ton cashflow.

Le marché en détail

Les appartements et les maisons ne se vendent pas au même prix : DVF les distingue.

Type de bien	Prix, le m²	Loyer, le m²	Ventes 2022-2025
Appartements	4 650 €	20,4 €	30 793
Maisons	6 310 €	21,6 €	1 160

Qui y vit

Recensement et revenus de l'INSEE (Filosofi 2021 et RP 2021) : la solidité des ménages, donc des loyers et de la revente.

Habitants: 348 085+1,6 % entre 2015 et 2021
Niveau de vie médian: 21 570 €par an et par personne
Chômage: 13,7 %des actifs
Ménages locataires: 51 %des résidences principales

Ce qui se construit

Sur les douze derniers mois, 1 473 logements ont été autorisés à Nice et 522 mis en chantier (Sitadel, SDES). Sur trois ans, les autorisations sont en baisse de 42 % par rapport aux trois années précédentes. Une construction soutenue élargit l'offre : bon signe pour qui veut y vivre, une concurrence de plus pour qui veut louer.

Questions fréquentes sur Nice

Quel est le prix au m² à Nice ?

Au 31 octobre 2026, le prix médian d'un appartement à Nice est de 4 650 € le m², et celui d'une maison de 6 310 €, d'après 31 953 ventes enregistrées dans DVF de 2022 à 2025. Un bien précis peut s'en écarter nettement : étage, état, DPE.

Quel rendement locatif à Nice ?

Le rendement brut médian est de 4,6 %, pour un loyer de marché de 20,4 € le m² par mois, charges comprises (carte des loyers 2025). La médiane des communes de plus de 100 000 habitants est de 5,3 %. Le rendement net, après charges et taxe foncière, est plus bas.

Quel revenu pour acheter un appartement à Nice ?

Un appartement de 65 m² au prix médian coûte environ 302 000 €. Avec 10 % d'apport et un crédit sur 25 ans à 3,7 %, assurance comprise, la mensualité est d'environ 1 575 € : une banque attendra autour de 4 499 € de revenus nets par mois pour le ménage (règle des 35 %).

Quelle est la taxe foncière à Nice ?

Le taux voté pour 2025 est de 42,43 % (DGFiP). Il s'applique à la moitié de la valeur locative cadastrale du logement, pas à son prix : le montant exact figure sur le dernier avis du vendeur, à demander avant de faire une offre.

Une annonce à Nice en vue ?

Colle son lien : Pondelo la compare aux ventes de la commune, calcule le coût mensuel ou le cashflow avec ton financement, et te donne un verdict pour y vivre ou pour louer.

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Les autres villes

Repères nationaux au 31 octobre 2026 : rendement brut médian de 5,3 % dans les communes de plus de 100 000 habitants, prix médian de 2 285 € le m² là où vit le Français médian.