Simulateur financier

La rentabilité brute = loyer annuel ÷ prix d'achat (frais inclus) × 100. La rentabilité nette retire les charges, la taxe foncière et la gestion ; la nette-nette retire en plus l'impôt. C'est cette dernière qui reflète ton rendement réel.

Le brut ignore tous les frais (le chiffre des annonces). Le net déduit charges, taxe foncière, assurance et vacance. Le net-net intègre la fiscalité selon ton régime. Pondelo raisonne en net et net-net, les seuls chiffres qui comptent pour décider.

En net, on vise souvent 4 à 7 % selon la ville et le risque. Mais le vrai juge de paix d'un bailleur, c'est le cashflow : un bien à 5 % net avec cashflow positif vaut mieux qu'un 8 % qui te coûte chaque mois.

La règle courante plafonne la mensualité à 35 % de tes revenus mensuels. Le simulateur part de ce plafond, le convertit en capital empruntable selon le taux et la durée que tu choisis, puis ajoute ton apport et retire 8 % de frais d'acquisition pour obtenir ton budget de recherche. C'est volontairement l'hypothèse prudente : une banque peut retenir une partie de tes loyers futurs et te prêter davantage, mais mieux vaut viser un budget que tu tiendras.

Il te faut quatre chiffres : le montant emprunté, le taux, la durée et l'apport. Le simulateur en déduit la mensualité, le coût total des intérêts et ce qu'il reste une fois le loyer encaissé. Allonger la durée baisse la mensualité et améliore le cashflow, mais augmente les intérêts payés : les deux sont affichés pour que l'arbitrage soit visible plutôt que subi.

Plus d'apport veut dire une mensualité plus faible, donc un cashflow plus confortable, mais un capital immobilisé et un effet de levier réduit. Moins d'apport maximise le levier et laisse ton épargne disponible, au prix d'un cashflow plus tendu. Il n'y a pas de bonne réponse dans l'absolu : fais varier l'apport dans le simulateur et regarde à partir de quel montant ton cashflow passe au vert.

L'impôt porte sur une base imposable qui dépend du régime, multipliée par ton taux marginal d'imposition (11, 30, 41 ou 45 %) auquel s'ajoutent 17,2 % de prélèvements sociaux. Un même bien peut donc être rentable pour un foyer à 11 % et coûteux à 41 % : c'est pour ça que le simulateur te demande ta tranche au lieu d'appliquer une moyenne.

Quatre régimes couvrent la quasi-totalité des cas. En location nue : le micro-foncier applique un abattement de 30 % et reste accessible jusqu'à 15 000 € de loyers par an ; le réel déduit les charges et les intérêts réellement payés, souvent gagnant dès qu'ils dépassent cet abattement. En meublé : le micro-BIC applique 50 % d'abattement jusqu'à 77 700 € de loyers ; le LMNP au réel permet en plus d'amortir le bien. Le simulateur les compare tous les quatre et affiche le cashflow après impôt de chacun.

En LMNP au réel, tu déduis chaque année une fraction de la valeur du bien, le bâti sur 30 ans et le mobilier sur 7 ans, sans sortir un euro. Cette charge comptable efface le plus souvent la totalité du revenu imposable pendant de longues années. C'est la raison pour laquelle un même bien affiche un cashflow après impôt très différent selon le régime, et pourquoi comparer les régimes rapporte souvent plus que négocier quelques milliers d'euros sur le prix.

En location nue au réel, quand tes charges et tes intérêts dépassent tes loyers, tu crées un déficit foncier. La part qui ne provient pas des intérêts s'impute sur ton revenu global, dans la limite de 10 700 € par an, et le reste se reporte sur tes revenus fonciers des années suivantes. C'est le levier classique d'un achat avec travaux : le simulateur le fait apparaître comme une économie d'impôt, donc comme un cashflow amélioré.

Non, pas pour un nouvel achat. Le Duflot a laissé place au Pinel en 2014, et le Pinel s'est éteint fin 2024 : aucun des deux n'est ouvert à une acquisition aujourd'hui. Si tu es déjà engagé dans un Pinel, ton avantage court jusqu'au terme de ton engagement. Pour un nouveau projet, le levier fiscal se joue désormais sur le choix du régime, notamment le meublé au réel et le déficit foncier, que le simulateur compare.

Le rendement dit si l'opération est bonne sur le papier, le cashflow dit si tu peux la tenir. Un cashflow négatif signifie que tu remets de l'argent chaque mois : c'est jouable si c'est un choix assumé et provisionné, dangereux si c'est une surprise. Regarde donc le cashflow après impôt d'abord, le rendement ensuite, et jamais le rendement brut seul.