Où investir en immobilier locatif

Il n'existe pas de palmarès universel : la bonne commune dépend de ton apport et de l'effort mensuel que tu acceptes. Sur les 5 151 villes françaises de plus de 2 000 habitants étudiées ici, 1 834 permettent aujourd'hui un achat de 40 m² qui s'autofinance avec 25 000 € d'apport, c'est-à-dire dont le loyer couvre le crédit, les charges, la taxe foncière et l'impôt. Le prix médian d'un tel logement y est de 50 240 €, pour un cashflow médian de 72 € par mois. Pondelo classe ces communes par score, par cashflow ou par prix, et affiche pour chacune ce que l'opération rapporte ou coûte réellement chaque mois.

Cela dépend surtout du niveau de prix visé, et l'écart se mesure. Pour un logement de 40 m², le nombre de communes où l'opération s'autofinance, apport compris, passe de 832 avec 10 000 € d'apport à 1 834 avec 25 000 €, puis 3 269 avec 50 000 €. Le prix médian du logement suit : 41 880 €, 50 240 €, puis 64 240 €. Autrement dit, un apport plus élevé n'ouvre pas seulement plus de communes : il ouvre des marchés plus chers, donc plus faciles à revendre.

Le score va de 0 à 100 et combine cinq mesures issues de données publiques : le rendement locatif brut (40 % du score), la vitalité de l'emploi (20 %), la part de locataires dans le parc de logements (15 %), la sécurité comparée aux communes semblables (13 %) et l'évolution de la population (12 %). Une commune n'est notée que si au moins cinq ventes réelles y ont été enregistrées : en dessous, un prix au mètre carré ne veut rien dire. Aucune estimation d'agence, aucun avis et aucune annonce n'entrent dans ce calcul.

Oui, et c'est ce qui le sépare d'un rendement affiché ailleurs. Le cashflow est net d'impôt, calculé au meilleur des quatre régimes fiscaux, et il déduit la taxe foncière au taux réellement voté par la commune (source DGFiP). Le loyer retenu est celui de la Carte des loyers de l'ANIL, converti en loyer hors charges. Une hypothèse de charges de copropriété de 20 € par mètre carré et par an est appliquée, et elle est écrite sous chaque fiche. C'est pour cela qu'un rendement brut de 9 % peut donner un cashflow négatif.

Le rendement brut rapporte le loyer annuel au prix d'achat sans rien déduire : il sert à comparer des marchés entre eux, pas à savoir si une opération tient. Le cashflow répond à la seule question qui engage : à la fin du mois, ce bien rapporte ou coûte combien ? Deux communes au même rendement brut peuvent afficher plus de 100 € d'écart de cashflow mensuel, à cause de la taxe foncière et du régime fiscal.

Un rendement brut supérieur à 9 % sur un marché où le mètre carré vaut moins de 1 300 € n'est presque jamais une aubaine : c'est le marché qui rémunère un risque, difficulté à revendre, faible potentiel de plus-value, vacance entre deux locataires. Pondelo le signale au lieu de le vendre. La part de logements vacants de la commune, publiée par l'INSEE, permet de trancher : au-delà de 12 %, l'offre dépasse durablement la demande.

De cinq jeux de données publics : DVF pour les ventes réellement enregistrées et le prix au mètre carré, la Carte des loyers de l'ANIL pour les loyers de marché, l'INSEE pour la population, les revenus, l'emploi et les logements vacants, le SSMSI pour la délinquance, et les taux DGFiP pour la taxe foncière. 29 232 communes sont scorées, réparties sur 96 départements. Chaque source est horodatée et librement accessible : le calcul est refaisable par n'importe qui, sans passer par Pondelo.

Parce que ce n'est pas le sujet. Cet écran compare des marchés, pas des biens à vendre : il répond à « où » avant de répondre à « lequel ». Une fois la commune repérée, tu trouves l'annonce où tu veux et tu la colles dans Pondelo, qui analyse alors le bien précis, avec sa surface, son diagnostic énergétique, son prix et son quartier.

29 232 communes sont scorées, mais l'explorateur n'affiche que les 5 151 qui dépassent 2 000 habitants. En dessous, le nombre de ventes annuelles est trop faible pour qu'une médiane de prix au mètre carré et un loyer de référence soient fiables : afficher un score dans ces conditions reviendrait à donner une précision qui n'existe pas.