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Le prix n'est que le début
Pour y vivre, la bonne question n'est pas « combien coûte ce bien », mais « combien il me coûtera chaque mois, tout compris ». Le crédit en est la plus grosse part, mais pas la seule : charges de copropriété, taxe foncière et énergie s'y ajoutent, et elles varient du simple au triple d'un logement à l'autre pour le même prix.
C'est aussi ce qui permet de comparer deux annonces honnêtement. Un appartement un peu plus cher avec un bon DPE et peu de charges peut coûter moins chaque mois qu'un autre, moins cher à l'achat, qu'il faudra chauffer.
Un exemple chiffré
Un appartement ancien à 280 000 €, 30 000 € d'apport, 25 ans. Taux et assurance : les hypothèses par défaut de Pondelo, à remplacer par celles de ton offre de prêt.
- Frais de notaire
- 22 400 €8 % du prix, dans l'ancien
- À emprunter
- 272 400 €prix et frais, moins l'apport
- Par mois
- 1 461 €crédit à 3,7 % et assurance à 0,3 % par an
- Revenu attendu
- 4 175 €net par mois, pour une banque (35 %)
Ce qui s'ajoute au crédit chaque mois
| Poste | Où trouver le chiffre |
|---|---|
| Charges de copropriété | Dans l'annonce, qui doit donner leur montant annuel ; dans le relevé des charges et les PV d'AG |
| Taxe foncière | Sur l'avis du vendeur ; à défaut, le taux voté par la commune (DGFiP) |
| Énergie | Dans l'annonce, qui doit donner l'estimation annuelle des dépenses du DPE |
| Assurance habitation | Quelques devis ; elle dépend de la surface et de l'étage |
| Travaux et entretien | Dans les PV d'AG (travaux votés) et le fonds de travaux de la copropriété |
Le budget qu'une banque acceptera
Les banques appliquent la règle du Haut Conseil de stabilité financière : tes mensualités de crédit, assurance comprise, ne doivent pas dépasser 35 % de tes revenus, et la durée 25 ans, 27 dans le neuf ou quand les travaux pèsent au moins un quart du coût total (décision du HCSF). L'apport sert le plus souvent à payer les frais de notaire.
Pondelo ne te demande jamais tes revenus : il prend ton budget et ton apport, et te montre le revenu qu'une banque attendrait pour la mensualité du bien. Tu sais tout de suite si l'annonce est dans ta zone, sans rien confier de plus.
Les frais de notaire en 2026
Dans l'ancien, l'essentiel des frais de notaire sont des droits de mutation reversés au département et à la commune. Depuis le 1er avril 2025 et jusqu'au 31 mars 2028, la plupart des départements ont relevé leur taux de 4,50 % à 5 %, sauf pour les primo-accédants qui achètent leur résidence principale (notaires.fr, mis à jour le 11 février 2026). Comptes faits, cela représente environ 7,3 à 7,8 % du prix pour un bien à 200 000 €.
Dans le neuf, les droits sont réduits : les frais sont nettement plus bas, mais le prix au m² est plus haut. Pondelo retient 8 % dans l'ancien quand l'annonce ne donne pas d'estimation.
Acheter ou continuer à louer ?
Ce que coûte la propriété
La mensualité, les charges non récupérables, la taxe foncière, l'entretien. Une partie de la mensualité rembourse du capital : c'est de l'épargne, pas une dépense.
Ce que coûte la location
Le loyer d'un logement équivalent, au prix du marché de la commune. Pondelo met les deux côte à côte sur chaque bien analysé pour y vivre.
Avant de faire une offre
Le coût
- Demander le montant annuel des charges et les trois derniers PV d'AG
- Récupérer la dernière taxe foncière
- Lire l'estimation des dépenses d'énergie du DPE
- Chiffrer les travaux visibles à la visite
Le prix
- Comparer le prix au m² aux ventes de la commune (DVF)
- Vérifier les risques à l'adresse (Géorisques)
- Situer ta mensualité face à ton budget, assurance comprise
- Garder une marge pour les imprévus des premiers mois
Questions fréquentes
Quel salaire pour emprunter 250 000 € ?
Sur 25 ans à 3,7 %, avec une assurance à 0,3 % par an, la mensualité est d'environ 1 341 €. Avec la règle des 35 %, une banque attendra autour de 3 830 € de revenus nets par mois pour le ménage, avant tout autre crédit en cours. Le taux de ton offre de prêt change ce chiffre : refais le calcul avec le tien.
Faut-il un apport pour acheter sa résidence principale ?
Le plus souvent, oui : la plupart des banques demandent au moins de quoi couvrir les frais de notaire. Un apport plus élevé baisse la mensualité et le coût total du crédit, mais il n'y a pas de minimum légal.
Les frais de notaire ont-ils augmenté ?
Dans la plupart des départements, oui : depuis le 1er avril 2025 et jusqu'au 31 mars 2028, les droits de mutation de l'ancien peuvent passer de 4,50 % à 5 %. Les primo-accédants qui achètent leur résidence principale gardent l'ancien taux.
Comment Pondelo juge-t-il un bien pour y vivre ?
Le score décrit le bien et son environnement, avec une pondération pensée pour y vivre. Le verdict, lui, tient compte de ta situation : « À visiter », « À négocier » ou « À écarter », selon le prix face aux ventes de la commune et, si tu l'as donné, ton budget.
Combien te coûterait ce bien chaque mois ?
Colle le lien de l'annonce : Pondelo calcule le coût mensuel tout compris, le compare à ton budget et à la location, et te dit si le prix tient face aux ventes.
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