Investissement locatif rentable : la méthode, chiffres à l'appui

Trois chiffres, trois questions. Le rendement brut (loyer annuel divisé par le prix) sert à comparer des annonces entre elles. Le rendement net retire les charges, la taxe foncière et la vacance : c'est ce que le bien rapporte vraiment. Le cashflow soustrait en plus la mensualité de crédit et l'impôt : c'est ce qui reste, ou ce qu'il faut ajouter, chaque mois.

Un investissement peut avoir un bon rendement brut et un cashflow négatif, si le crédit est long à rembourser ou si la taxe foncière est lourde. C'est le cashflow qui dit si tu peux tenir, et le marché qui dit si tu trouveras un locataire.

Les banques appliquent la règle du Haut Conseil de stabilité financière : les mensualités de tous tes crédits, assurance comprise, ne doivent pas dépasser 35 % de tes revenus, sur 25 ans au plus (27 dans le neuf ou avec des travaux importants). Pour un investissement locatif, elles retiennent en général une partie seulement du loyer futur dans tes revenus.

Dans l'ancien, compte environ 8 % du prix en frais de notaire : depuis le 1er avril 2025, la plupart des départements ont relevé les droits de mutation à 5 %, et l'exonération des primo-accédants ne vaut que pour une résidence principale (notaires.fr). L'apport sert le plus souvent à les couvrir.

En location nue, les loyers sont des revenus fonciers : au micro-foncier, un abattement forfaitaire de 30 % jusqu'à 15 000 € de loyers par an ; au réel, tu déduis les charges, les intérêts et les travaux. En meublé, le statut de loueur meublé non professionnel (LMNP) permet au réel d'amortir le bien, ce qui réduit fortement l'impôt les premières années.

Depuis la loi de finances pour 2025, les amortissements déduits en LMNP sont réintégrés dans le calcul de la plus-value à la revente. L'avantage reste réel pendant la détention, mais il se paie en partie à la sortie : fais le calcul sur toute la durée, avec un expert-comptable si besoin.