Sommaire
Les quatre indicateurs
Du plus simple au plus complet : chacun répond à une question différente.
Rendement brut
Formule : loyer annuel / prix d'achat × 100. Exemple : 12 000 € / 200 000 € = 6 %. Pour comparer vite deux annonces ; il ignore toutes les charges.
Rendement net
Formule : (loyer annuel − charges) / (prix + frais d'achat) × 100. Exemple : (12 000 − 3 000) / 216 000 = 4,2 %. Il compte la taxe foncière, les charges non récupérables, l'assurance et la vacance.
Rendement net-net
Le rendement net, après impôt et prélèvements sociaux. Il dépend de ta tranche d'imposition et de ton régime (micro-foncier, réel, LMNP) : c'est le seul comparable à un autre placement.
Cashflow
Formule : loyer − mensualité − charges − impôt, par mois. Exemple : 1 000 − 750 − 250 = 0 € : le bien s'autofinance. Positif, il te rapporte chaque mois ; négatif, tu complètes.
Les charges à intégrer
Ce sont elles qui séparent le rendement brut du rendement net.
Taxe foncière
Fixée par le taux voté par la commune : souvent l'équivalent d'un à deux mois de loyer. Pondelo la calcule avec le taux réel de la commune.
Charges de copropriété
Seule la part non récupérable reste à ta charge : demande le relevé des charges et les PV d'AG pour la connaître.
Assurance propriétaire non occupant
Quelques centaines d'euros par an, à demander en devis.
Vacance et impayés
Un logement reste parfois vide entre deux locataires. Pondelo retient 5 % des loyers par défaut, que tu peux changer.
Gestion locative
Si tu la délègues, un pourcentage des loyers encaissés, à négocier avec l'agence.
Entretien et travaux
Rafraîchissement entre deux locataires, appels de fonds de la copropriété : les PV d'AG disent ce qui est voté.
Les leviers pour améliorer ton rendement
Négocier le prix
Le rendement monte plus vite que la baisse : à 12 000 € de loyer, passer de 200 000 € à 190 000 € fait monter le rendement brut de 6 % à 6,3 %. Voir négocier le prix.
Choisir le régime fiscal
Le réel ou le LMNP réduisent souvent l'impôt. Depuis 2025, les amortissements du LMNP sont réintégrés dans la plus-value à la revente : calcule sur toute la durée de détention.
Ajuster le financement
Allonger la durée baisse la mensualité et améliore le cashflow, mais augmente le coût total du crédit. Le bon équilibre dépend de ton objectif.
Réduire la vacance
Un logement bien placé, avec un bon DPE, se reloue vite. Un G ne se loue plus depuis 2025, un F ne se louera plus en 2028.
Questions fréquentes
Quel est le rendement locatif moyen en France ?
Au 31 octobre 2026, le rendement brut médian des 29 501 communes françaises est de 5,8 %, la moitié d'entre elles entre 4,9 % et 6,9 %. Dans les 36 communes de plus de 100 000 habitants, la médiane est de 5,3 %, de 8,7 % à Perpignan à 3,6 % à Boulogne-Billancourt (calcul Pondelo, ventes DVF 2022 à 2025, carte des loyers 2025). Le rendement net est plus bas, souvent d'un à deux points.
Faut-il viser le rendement ou la plus-value ?
Le rendement paie chaque mois, la plus-value à la revente. Les villes où le rendement est élevé ont souvent des prix qui montent peu, et inversement. Fixe ton objectif d'abord : il décide des villes et des biens à regarder.
Le rendement annoncé par une agence est-il fiable ?
C'est presque toujours un rendement brut, parfois calculé sur un loyer optimiste. Vérifie le loyer avec la carte des loyers de la commune, ajoute toutes les charges, et calcule le cashflow avec ton propre financement, par exemple avec notre simulateur.
Calcule le rendement d'un vrai bien
Colle le lien d'une annonce : Pondelo calcule le rendement brut et net, et le cashflow avec ton apport, ton taux et ta durée.
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