Les 4 indicateurs de rentabilité à connaître
Du plus simple au plus complet, chaque indicateur a son utilité dans ton analyse.
Rendement brut
**Formule :** (loyer annuel / prix d'achat) × 100. **Exemple :** 12 000 € / 200 000 € = 6 %. Premier indicateur pour comparer rapidement, ne tient pas compte des charges.
Rendement net
**Formule :** (loyer - charges) / (prix + frais) × 100. **Exemple :** (12 000 - 3 000) / 216 000 = 4,2 %. Intègre les charges (taxe foncière, copropriété, assurance, vacance). Plus réaliste.
Rendement net-net
Après impôts et prélèvements sociaux. Dépend de ta TMI et de ton régime fiscal. Le vrai rendement dans ta poche, crucial pour comparer avec d'autres placements.
Cashflow
**Formule :** loyers - crédit - charges - impôts. **Exemple :** 1 000 - 750 - 250 = 0 € (autofinancement). Ce qu'il reste chaque mois ; positif, l'investissement s'autofinance.
Les charges à intégrer dans ton calcul
Ne les sous-estime pas : elles peuvent représenter 20 à 30 % des loyers perçus.
Taxe foncière
1 à 2 mois de loyer
Charges de copropriété
1 500 à 3 000 €/an
Assurance PNO
150 à 300 €/an
Gestion locative
6 à 10 % des loyers
Vacance locative
1 à 2 mois/an
Entretien courant
3 à 5 % des loyers
Comment améliorer ton rendement ?
Des leviers concrets pour optimiser la rentabilité de ton investissement.
Choisir le bon régime fiscal
Le LMNP réel permet d'amortir le bien et de réduire l'imposition à quasi-zéro les premières années. **Impact : +1 à +2 % de rendement net.**
Négocier le prix d'achat
Une réduction de 5 % sur le prix augmente mécaniquement ton rendement de 5 %. **Impact direct sur tous les indicateurs.**
Optimiser le financement
Allonger la durée du crédit améliore le cashflow mensuel. **Impact : cashflow +100 à +200 €/mois.**
Réduire la vacance
Bien placé et bien entretenu = locataire stable = revenus réguliers. **Impact : +0,5 % de rendement net.**
Calcule le rendement de ton projet
Notre simulateur intègre toutes les charges, la fiscalité et le financement pour te donner le vrai rendement net.