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Calcul & simulateur

Calcul du rendement locatif : formules et simulateur

Maîtrisez les formules essentielles pour évaluer la rentabilité réelle de votre investissement immobilier.

10 janvier 20265 min de lecture

Les 4 indicateurs de rentabilité à connaître

Du plus simple au plus complet, chaque indicateur a son utilité dans votre analyse.

Rendement brut

**Formule :** (loyer annuel / prix d'achat) × 100. **Exemple :** 12 000 € / 200 000 € = 6 %. Premier indicateur pour comparer rapidement, ne tient pas compte des charges.

Rendement net

**Formule :** (loyer - charges) / (prix + frais) × 100. **Exemple :** (12 000 - 3 000) / 216 000 = 4,2 %. Intègre les charges (taxe foncière, copropriété, assurance, vacance). Plus réaliste.

Rendement net-net

Après impôts et prélèvements sociaux. Dépend de votre TMI et de votre régime fiscal. Le vrai rendement dans votre poche, crucial pour comparer avec d'autres placements.

Cashflow

**Formule :** loyers - crédit - charges - impôts. **Exemple :** 1 000 - 750 - 250 = 0 € (autofinancement). Ce qu'il reste chaque mois ; positif, l'investissement s'autofinance.

Les charges à intégrer dans votre calcul

Ne les sous-estimez pas : elles peuvent représenter 20 à 30 % des loyers perçus.

Taxe foncière

1 à 2 mois de loyer

Charges de copropriété

1 500 à 3 000 €/an

Assurance PNO

150 à 300 €/an

Gestion locative

6 à 10 % des loyers

Vacance locative

1 à 2 mois/an

Entretien courant

3 à 5 % des loyers

Comment améliorer votre rendement ?

Des leviers concrets pour optimiser la rentabilité de votre investissement.

Choisir le bon régime fiscal

Le LMNP réel permet d'amortir le bien et de réduire l'imposition à quasi-zéro les premières années. **Impact : +1 à +2 % de rendement net.**

Négocier le prix d'achat

Une réduction de 5 % sur le prix augmente mécaniquement votre rendement de 5 %. **Impact direct sur tous les indicateurs.**

Optimiser le financement

Allonger la durée du crédit améliore le cashflow mensuel. **Impact : cashflow +100 à +200 €/mois.**

Réduire la vacance

Bien placé et bien entretenu = locataire stable = revenus réguliers. **Impact : +0,5 % de rendement net.**

Calculez le rendement de votre projet

Notre simulateur intègre toutes les charges, la fiscalité et le financement pour vous donner le vrai rendement net.

Accéder au simulateur Analyser un bien

Questions fréquentes

Quel est le rendement locatif moyen en France ?
Le rendement brut moyen se situe entre 3 % et 8 % selon les villes. Paris affiche environ 3 %, les grandes métropoles 4 à 5 %, et les villes moyennes peuvent atteindre 7 à 10 %. Le rendement net est généralement 1 à 2 points inférieur.
Faut-il privilégier le rendement ou la plus-value ?
Cela dépend de vos objectifs. Un cashflow positif convient pour des revenus immédiats. Miser sur la plus-value (zones tendues, moins de rendement) convient pour un horizon long terme. L'idéal : un équilibre entre les deux.
Le rendement affiché par les agences est-il fiable ?
Méfiance : les agences affichent souvent le rendement brut, parfois surévalué. Vérifiez toujours le loyer de marché réel, intégrez toutes les charges, et calculez le rendement net vous-même avec notre simulateur.