Appartement 3 pièces 66 m²

Maisons-Alfort 94700·appartement · 66 m² · T3

292 900 €4 438 €/m²DPE C−16 % vs marchéEn vente depuis 1 j

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Votre objectif · suggéré pour ce bien

Mis en avant : Financement, Fiscalité, Où va le loyer

Verdict Pondelo

À négocier

Rentable au bon prix : une négociation modérée rééquilibre le cashflow.

0,0%

rendement net

0€

cashflow mensuel

Prix recommandé

268 552 €

↓ 8,3 % sous le prix affiché

À négocier

RisqueModéré

Score Pondelo · 15 sources, 19 critères

0/100Fiabilité 70 %

Lecture cashflow

Pondération adaptée à votre objectif

0/100

Finance et marché76/100

Attractivité47/100

Risques et contraintes55/100

Potentiel et trajectoire64/100

Pourquoi ce verdict

1 atout · 2 vigilances

Décote 16 % sous le marché
4 438 €/m² · médiane 5 310 €/m²
Cashflow négatif
-142 €/mois à financer
2 risques naturels
inondation, industriel

Profil de la zone

Revenu médian24 000 €/an

Proche de la moyenne nationale

Taux de chômage8,5 %

Emploi dynamique

Population56 799 hab.

LocalisationMaisons-Alfort 94700

Centre commune : ajoutez l'adresse exacte pour situer le bien précisément.© OpenStreetMap

Iris

votre agent immo virtuel

Bien attractif mais DÉFICITAIRE : cashflow -87€/mois au prix affiché (292 900€), incompatible avec l'objectif d'autofinancement immédiat de l'investisseur.

8 photos ✕ description ✕ 11 indicateurs ✕ score 64

65%

de chances de négocier

croisements de signaux

75%

cohérence annonce ↔ photos

Ce qu'Iris retient

1 alerte · 4 vigilances

!Prix & rentabilité292 900€

Cashflow mensuel -87€ (avant impôts) au prix affiché.

!Autres signaux

Risque modéré sur l'état réel (photos partiellement IA).

!Énergie & DPE4 438€

Prix/m² (4 438€) à la norme haute du marché local (4 200-4 600€/m²).

!État & travaux1 850€

Photos partiellement IA ('propositions d'aménagement par IA').

!Marché locatif1 719€

Trois axes de transport majeurs à 4 minutes.

Score détaillé

Le Score Pondelo décomposé : 4 piliers, chaque critère noté sur 100 avec sa source officielle. Calcul algorithmique, reproductible et traçable.

Coût total d'acquisition

314 868 €

292 900 € prix + 21 968 € notaire

Finance et marché76/100

Décote / prix vs marchéDVF91

Rentabilité locativeDVF · loyers70

Cadre fiscalBarèmes55

Attractivité47/100

TransportsTransportsà l'adresse

Écoles & éducationÉduc. nationaleà l'adresse

Tension locativeObservatoires46

Tranquillité du cadreSSMSI32

Risques et contraintes55/100

Performance énergétiqueADEME70

Projection DPE · locationLoi Climat88

Conforme à long terme

Environnement sonoreBruit · SDESà l'adresse

Risques naturels & climatGéorisques70

Vacance locativeINSEE68

Potentiel et trajectoire64/100

Dynamisme économiqueINSEE72

Projets urbainsUrbanisme72

Potentiel solairePVGIS55

Financement

Prix cible · bon deal dès268 552 €

Marge de négociation−8,3 %

Hypothèses de financement

Prix d'achat négocié

€

Prix affiché 292 900 €

Apport, fiscalité, projection… sont calculés sur ce prix.

Apport10 %

Durée20 ans

Taux3,4 %

Gestion, vacance et travaux pilotent directement le cashflow et le rendement affichés.

Gestion locative0 %

Travaux

€

Vacance locative6.5 %

Fiscalité · rendement net-net

Le cashflow du verdict est avant impôt. Voici le net-net selon votre tranche et le régime.

Votre tranche d'imposition (TMI)

Micro-fonciernu

Non éligible (loyer trop élevé)

−710 €

/mois après impôt

Réel fonciernu

Impôt 5 007 €/an

−559 €

/mois après impôt

Micro-BICmeublé

Impôt 4 868 €/an

−548 €

/mois après impôt

LMNP réelmeubléRecommandé

Impôt 102 €/an

−150 €

/mois après impôt

Le régime recommandé rapporte +560 €/mois vs micro-foncier, grâce à l'amortissement (10 391 €/an déduits).

Estimation simplifiée (impôt = base × TMI + 17,2 % de prélèvements sociaux), hors situation personnelle. À confirmer avec un expert-comptable.

Où va le loyer

Crédit+1 708 €

Charges, taxe+42 €

Cashflow−142 €

Loyer & marché

Loyer estimé

1 719 €/mois

26,0 €/m²

Loyer médian secteur

28,0 €/m²

1 848 €/mois pour 66 m²

Sous le marchéMédianeAu-dessus

Hypothèse de loyer cohérente avec le marché : la rentabilité affichée est crédible.

Tension locativemodereeVacance6,5 %

Rentabilité et risque

Rentabilité correcte, risque modéré. 5,9 % net · cashflow −142 €/mois.

Suis-je finançable ?

Donnée indisponible pour ce bien. Renseigne tes revenus dans le simulateur guidé pour vérifier ta capacité d'emprunt sur ce bien.

Sensibilité, et si ça se passe moins bien ?

Cashflow mensuel si une hypothèse bouge. Le vrai risque d'un bailleur, c'est la vacance, le taux et le loyer.

Loyer +10 %+161 €+19 €

Vacance +5 points−86 €−228 €

Taux +1 point−149 €−291 €

Loyer −10 %−161 €−303 €

Scénario prudent (cumulé)−387 €−529 €

Si les taux montent de 0,5 point+73 €/mois

Patrimoine net sur la durée

Le locataire rembourse-t-il votre crédit, ou est-ce vous ? On confronte le capital remboursé à votre effort d'épargne réel (le cashflow injecté). Le net, hors plus-value.

+0 €patrimoine net à 20 ans (hors plus-value)

capital remboursé 284 699 € effort d'épargne −34 080 €

Le locataire rembourse l'essentiel ; le reste sort de votre épargne.

Projection à la revente

horizon 10 ans

0,0 %

rendement annualisé (TRI) sur 10 ans, hypothèse +1,5 %/an

Valeur à la revente (10 ans)339 922 €

dont plus-value+47 022 €

Capital restant dû−166 285 €

Frais de vente (6 %)−20 395 €

Produit net de revente153 242 €

Cashflow cumulé−17 040 €

Apport investi au départ−31 633 €

Gain net total+104 569 €

Le locataire rembourse 118 414 € de capital sur la période. Appréciation = tendance DVF du secteur plafonnée à 3 %/an ; hors fiscalité de plus-value.

État du bien

Détecté Bon état. Pilote le risque travaux et le potentiel de value-add. Corrigez si c'est faux, le score s'ajuste.

Caractéristiques détectées

Celles qui pèsent le plus. Décochez ce qui est faux, ajoutez ce qu'on a manqué , le score s'ajuste.

Parking / GarageFinance+7
Cuisine équipéeFinance+5
CaveFinance+3
Nombre de chambresPotentiel+3

Risques & conformité

Énergie & droit de louer

ce bien

Louable sans restriction énergétique.

Gaz à effet de serre (GES)

Risques naturels (Géorisques)

!inondation
!industriel

Le juste prix

Ce bien

4 438 €/m²

292 900 €

Médiane secteur

5 310 €/m²

350 460 € pour 66 m²

Marché basMédianeMarché haut

Affiché 16 % sous le marché : marge de sécurité sur la valeur, mais vérifiez l'état (une décote cache parfois des travaux).

Médiane DVF du secteur, fiabilité élevée (95 ventes).

Tendance & potentiel

Trajectoire de valeur

5 310 €/m²

prix médian du secteur · évolution à l'adresse exacte

Liquidité, revente95 ventes/an · marché actif

Catalyseurs du quartier↗45 permis récents

Quartier en transformation active.

Marché stable, mais des catalyseurs (projets, permis) peuvent soutenir la valeur.