Pondelo · Rapport d'analyse
Bonne opération
Rentable, cashflow positif dès le premier mois.
- 16 % sous le marché4 438 €/m² · médiane 5 310 €/m²
- Cashflow positif+48 €/mois encaissés
- 2 risques naturelsInondation, Risque industriel ou technologique (commune)
Profil de la zone
Bien attractif mais DÉFICITAIRE : cashflow -87€/mois au prix affiché (292 900€), incompatible avec l'objectif d'autofinancement immédiat de l'investisseur.
8 photos ✕ description ✕ 11 indicateurs ✕ score 64
Ce qu'Iris retient
1 alerte · 4 vigilancesCashflow mensuel -87€ (avant impôts) au prix affiché.
Risque modéré sur l'état réel (photos partiellement IA).
Prix/m² (4 438€) à la norme haute du marché local (4 200-4 600€/m²).
Photos partiellement IA ('propositions d'aménagement par IA').
Trois axes de transport majeurs à 4 minutes.
Score détaillé
Le Score Pondelo décomposé : 4 piliers, chaque critère noté sur 100 avec sa source officielle. Les piliers sont combinés selon une pondération calibrée avec des professionnels, dont le poids s'ajuste à ton objectif.
Financement
Gestion, vacance et travaux pilotent directement le cashflow et le rendement affichés.
Fiscalité · rendement net-net
Le cashflow du verdict est avant impôt. Voici le net-net selon ta tranche et le régime.
Le régime recommandé rapporte +518 €/mois vs micro-foncier, grâce à l'amortissement (10 391 €/an déduits).
Estimation simplifiée (impôt = base × TMI + 17,2 % de prélèvements sociaux), hors situation personnelle. À confirmer avec un expert-comptable.
Où va le loyer
Loyer & marché
Hypothèse de loyer cohérente avec le marché : la rentabilité affichée est crédible.
Rentabilité et risque
Rentabilité solide, risque modéré. 5,9 % net · cashflow +48 €/mois.
Suis-je finançable ?
Donnée indisponible pour ce bien. Renseigne tes revenus dans le simulateur guidé pour vérifier ta capacité d'emprunt sur ce bien.
Sensibilité, et si ça se passe moins bien ?
Cashflow mensuel si une hypothèse bouge. Le vrai risque d'un bailleur, c'est la vacance, le taux et le loyer.
Patrimoine net sur la durée
Qui construit ton patrimoine : le locataire ou toi ? D'un côté le capital du crédit effacé par les loyers, de l'autre l'argent que tu remets chaque mois. La différence, c'est ce que tu possèdes vraiment au bout, hors plus-value à la revente.
Le locataire rembourse ton crédit, et te dégage du cash chaque mois.
Projection à la revente
horizon 10 ansLe locataire rembourse 105 257 € de capital sur la période. Appréciation = tendance DVF du secteur plafonnée à 3 %/an ; hors fiscalité de plus-value.
État du bien
Détecté Bon état. Pilote le risque travaux et le potentiel de création de valeur. Corrigez si c'est faux, le score s'ajuste.
Caractéristiques détectées
Celles qui pèsent le plus. Décochez ce qui est faux, ajoutez ce qu'on a manqué , le score s'ajuste.
- Parking / GarageFinance+7
- Cuisine équipéeFinance+5
- CaveFinance+3
- Nombre de chambresPotentiel+3
Risques & conformité
Louable sans restriction énergétique.
- !Inondation
- !Risque industriel ou technologique
Risques déclarés à l'échelle de la commune, à vérifier à l'adresse exacte (Géorisques).
Le juste prix
Affiché 16 % sous le marché : marge de sécurité sur la valeur, mais vérifiez l'état (une décote cache parfois des travaux).
Médiane DVF du secteur, fiabilité élevée (95 ventes).
Tendance & potentiel
Trajectoire de valeurQuartier en transformation active.
Marché stable, mais des catalyseurs (projets, permis) peuvent soutenir la valeur.