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Ce que contient DVF
DVF, pour « demandes de valeurs foncières », est la base des ventes immobilières publiée par la Direction générale des finances publiques. Elle donne, vente par vente, le prix, la date, la surface, le nombre de pièces, le type de bien et la localisation, sur les cinq dernières années. Elle est en accès libre, sur le site d'Etalab notamment.
C'est la meilleure source pour savoir à quel prix les biens se vendent vraiment. Elle a trois limites à connaître : elle est mise à jour deux fois par an, donc les ventes des derniers mois n'y sont pas encore ; elle ne couvre ni l'Alsace-Moselle ni Mayotte, qui tiennent leur propre livre foncier ; et elle ne dit rien de l'état du bien, de l'étage ou de la vue.
Quatre idées reçues
« Le prix DVF, c'est le prix de ce bien »
Non. DVF dit à combien se sont vendus d'autres biens. Comparer, c'est situer l'annonce face à ces ventes, pas lire un prix tout fait.
« Le prix affiché finit toujours par baisser »
Pas forcément. Dans un marché où les acheteurs se bousculent, un bien se vend au prix, parfois au-dessus. La marge dépend du marché local et du bien, pas d'un pourcentage national.
« DVF couvre toute la France »
Non : l'Alsace-Moselle et Mayotte en sont absentes, et les ventes récentes n'y sont pas encore. Dans une commune où il y a peu de ventes, la médiane devient fragile.
« Le prix au m² moyen suffit »
Non. La moyenne se laisse tirer par quelques ventes extrêmes, et elle mélange des studios et des maisons. Il faut la médiane, pour le même type de bien et une surface comparable.
Comment lire l'écart entre l'annonce et les ventes
| Ce que tu constates | Ce que ça veut dire |
|---|---|
| Quelques pourcents d'écart | Rien de significatif : la médiane mélange des biens différents. |
| Nettement au-dessus de la médiane | Un argument de négociation, sauf atout réel et vérifiable : terrasse, vue, rénovation récente. |
| Nettement en dessous | À expliquer avant de visiter : travaux, charges, étage, servitude, rue moins recherchée. |
| Peu de ventes dans la commune | La médiane est fragile : regarde les ventes une par une, et celles des communes voisines. |
Comment Pondelo se sert de DVF
Pour le score, Pondelo calcule la médiane des ventes de la commune (de l'arrondissement à Paris, Lyon et Marseille), pour le même type de bien et une surface comparable, sur les trois dernières années publiées. L'écart entre l'annonce et cette médiane devient le critère « Écart au marché » du pilier Finance.
Quand la commune compte peu de ventes, l'indice de fiabilité de l'analyse baisse, et la page le dit. Pour préparer une offre, Iris s'appuie sur les ventes les plus ressemblantes : des ventes de gré à gré, du même type, de surface proche, les plus récentes, et les plus proches quand l'adresse exacte est connue, jamais une distance inventée. Le détail est sur la page Méthode.
La médiane est communale, pas de quartier : la donnée publique ne permet pas de descendre plus bas de façon fiable partout. C'est pour cela qu'un écart de quelques pourcents ne dit rien, et qu'un écart net doit toujours s'expliquer.
Questions fréquentes
Quel est le délai de publication de DVF ?
La base est mise à jour deux fois par an. Une vente signée il y a quelques mois n'y figure donc pas encore : dans un marché qui bouge vite, les derniers prix réels ont un temps de retard.
Pourquoi n'y a-t-il pas de données DVF dans ma commune ?
Si tu es en Alsace-Moselle (Bas-Rhin, Haut-Rhin, Moselle) ou à Mayotte, les ventes relèvent du livre foncier local et ne sont pas dans DVF. Ailleurs, une petite commune peut tout simplement compter très peu de ventes sur la période.
DVF permet-il d'estimer un bien précis ?
Il permet de le situer face aux ventes de la commune, pas de l'estimer au mètre près. L'état, l'étage, l'exposition et le DPE font la différence entre deux biens de même surface ; ce sont tes arguments, dans un sens comme dans l'autre.
Le prix affiché tient-il face aux ventes ?
Colle le lien de l'annonce : Pondelo la compare à la médiane des ventes de la commune et te dit si l'écart compte.
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