Une offre préparée par Iris, sur un vrai bien.

Appartement 3 pièces 66 m² à Maisons-Alfort, affiché 285 000 €. Iris a lu l’annonce et les photos, chiffré l’offre sur les ventes réelles du secteur et rédigé le message à envoyer.

Voir l’analyse du bien

Le dossier: Produit par Iris pour ce bien le 28 octobre 2026, une fois pour y vivre et une fois pour investir : lecture de l’annonce et des photos, offre chiffrée, message testé côté vendeur.
Notre relecture: La forme seulement : le vocabulaire du site, les virgules et les photos servies depuis Pondelo. Aucun chiffre ni aucune conclusion modifiés.
Le financement: Celui d’un visiteur sans profil : 20 % d’apport, taux et durée par défaut, aucun budget renseigné.
À l’affichage: Aucun appel IA, aucun quota consommé. Ce n’est pas une recommandation pour ton projet.

Projet

Pour y vivrePour investir

Iris

Le bien, au-delà de l’annonce

8 photos analysées · description · 11 indicateurs

La lecture d’Iris

Écarter pour le cashflow

Le bien ne s'autofinance pas au prix affiché.

Point bloquant · conditions à vérifier

Verdict moteur « À écarter » : cashflow mensuel de −474 € au scénario de référence, alors que l'objectif de l'investisseur est le cashflow.

Dossier de décisionMaisons-Alfort · 66 m²

Conclusions proposées par Iris à partir des données disponibles. Les éléments manquants restent à vérifier.

Ton offre d’ouverture279 300 €soit 2 % sous le prix affiché (285 000 €)

Ton plafond, à garder pour toi : 285 000 €

Prix affiché déjà sous la valeur des ventes (358 500 €) : aucun fait chiffré ne justifie de payer davantage, et le seuil d'autofinancement (213 696 €) est sous l'ouverture, donc négocier ne suffira pas à équilibrer le projet en cashflow.

Prix affiché285 000 €
Ajustement durée en ligne (75 jours minimum)annonce_en_ligne_depuis_jours_min = 75 (minimum) ; 1 % du prix affiché de 285 000 €, tactique− 2 850 €
Marge de négociation (2 % du prix affiché au total)tactique− 2 850 €
Ton offre d’ouverture279 300 €

Testée côté vendeur. Iris s’est mise à la place du vendeur : 3 points faibles trouvés et corrigés avant de te livrer l’offre.

Le prix affiché de 285 000 € (4 318 €/m²) est déjà sous la médiane des 8 ventes comparables de 66 m² (5 433 €/m², valeur de 358 500 €) et environ 20 % sous la médiane communale de 5 426 €/m² ; l'écart doit s'expliquer avant signature (état réel, copropriété), il va donc dans les conditions. Ouverture à 279 300 € (4 232 €/m², 2 % sous le prix affiché) et plafond au prix affiché : la base de 8 ventes a une dispersion non forte (4 318 à 6 728 €/m²), mais aucune vente ne descend sous 4 318 €/m².

Les ventes citées (8) et les réserves

66 m² vendus le 19 déc. 2025435 000 €6 591 €/m²
66 m² vendus le 8 déc. 2025371 622 €5 631 €/m²
66 m² vendus le 12 nov. 2025285 000 €4 318 €/m²
66 m² vendus le 7 oct. 2025303 000 €4 591 €/m²
66 m² vendus le 19 sept. 2025295 800 €4 482 €/m²
68 m² vendus le 8 déc. 2025457 500 €6 728 €/m²
66 m² vendus le 22 juil. 2025363 000 €5 500 €/m²
63 m² vendus le 19 déc. 2025338 000 €5 365 €/m²

Avant de signer

Obtention d'un financement bancaire à hauteur du prix offert.
Réception et analyse des procès-verbaux d'assemblée générale et des appels de fonds : aucune charge exceptionnelle votée ou à voter non déclarée.
Constat de l'état réel du bien : cuisine et salle d'eau non photographiées sur les pièces visibles.

Une offre reste une proposition : le vendeur peut la refuser, et une offre écrite acceptée t’engage. Les ventes citées sont des ventes enregistrées (DVF), vérifiées une à une ; elles ne décrivent ni l’état ni l’étage des biens.

Ton message, prêt à envoyer

Bonjour, Votre appartement de 66 m² au 1er étage, avec balcon filant, deux chambres au calme et cave, a retenu notre attention pour sa lumière et son cadre proche du Vert de Maisons. Nous vous proposons de l'acquérir au prix de 279 300 €, les honoraires d'agence restant à la charge du vendeur comme indiqué dans l'annonce. Votre bien est en ligne depuis au moins 75 jours : notre offre est ferme et permet une vente rapide, avec une finalisation par compromis dès réception des pièces suivantes. Pour l'établir, merci de nous transmettre les trois derniers procès-verbaux d'assemblée générale, le budget prévisionnel et les appels de fonds en cours, le DPE complet, le dernier avis de taxe foncière, ainsi que des photos de la cuisine et de la salle d'eau. Cette offre est valable 8 jours à compter de sa réception. Dans l'attente de votre retour, je vous prie d'agréer mes salutations distinguées. [Prénom Nom]

Relis-le et remplace [Prénom Nom] avant de l’envoyer à l’agent ou au vendeur. Il ne mentionne ni ton plafond ni ton financement.

Tes arguments

1
Annonce en ligne depuis au moins 75 jours incontestable
75 jours minimum
annonce_en_ligne_depuis_jours_min (minimum : une annonce republiée repart de zéro)
2
L'annonce vante une cuisine moderne rénovée et une salle d'eau contemporaine, mais aucune photo réelle de ces pièces n'est fournie, et une photo est générée par IA
cuisine et salle d'eau non photographiées ; photo 2 virtuelle (IA)
annonce (texte et visuels) ; photos.defauts_visibles et photos.travaux_visibles

Ce qu’on va te répondre, et quoi dire

Votre offre est trop basse, le bien est rénové et vaut davantage.
Nous reconnaissons la qualité de la rénovation annoncée et la luminosité du séjour. Notre offre tient compte de la durée de mise en ligne, depuis au moins 75 jours, et reste ferme ; si des pièces de copropriété montrent des dépenses à venir, nous les examinerons.
Un autre acheteur est prêt à payer le prix affiché.
Nous le comprenons. Notre offre de 279 300 € est ferme et valable 8 jours ; nous restons disponibles pour examiner tout élément nouveau, notamment les pièces de copropriété.
Le bien se vend sur la base de son annonce, pas sur les ventes.
Nous regardons aussi les ventes enregistrées dans la commune, dont la dispersion est large ; notre offre tient compte de la durée de mise en ligne et de l'état réel du bien, que nous souhaitons constater.

Ta stratégie, étape par étape

Avant l'offre : confirmer au client que la négociation ne suffira pas à atteindre le cashflow visé (seuil d'autofinancement de 213 696 € sous l'ouverture), et obtenir les procès-verbaux et appels de fonds avant de monter au-delà de l'ouverture.
Envoi : offre à 279 300 € valable 8 jours, sans fourchette ni plafond, avec la demande de pièces dans le même message.
Contre-proposition : monter par paliers de 2 000 à 3 000 € au maximum, jusqu'à 285 000 €, seulement contre un fait chiffré (charge exceptionnelle votée, constat de l'état réel).
Renoncement : si le vendeur reste au-dessus de 285 000 € sans fait nouveau, ou si une charge exceptionnelle chiffrée réduit l'intérêt du bien, arrêter la négociation.

Ce que le vendeur pourrait t’opposer, et ce qui a été corrigé

Le message et les réponses aux objections disent au vendeur que son prix est déjà au bas des ventes, et l'objection 2 révèle le plafond (« jusqu'au prix affiché »).
Retiré : aucune mention du plafond ni d'un prix bas ; les réponses s'appuient sur la durée en ligne et sur l'état réel du bien à constater.
La cascade contient une baisse de 3 000 € non calculée à partir des données, et l'argument « sans vente au prix affiché » affirme un fait non fourni.
Cascade recalculée en pourcentages du prix affiché (1 % puis 1 %, soit 5 700 €), ouverture ramenée à 279 300 € ; l'affirmation non fondée est retirée.
Un argument de prix repose sur l'absence de documents de copropriété, qui est une pièce manquante et non un fait ; de plus, l'argument sur la vente du 12/11/2025 ne soutient pas un prix d'ouverture inférieur.
Argument retiré et remplacé par l'état non constaté de la cuisine et de la salle d'eau, fait vérifiable sur les photos, qui justifie une condition de constat.